세계일보

‘10·15 부동산 대책’을 두고 시장 혼란이 계속되는 가운데 국토교통부가 규제 발효 전 체결된 재건축 추진 아파트의 매매 약정서(가계약) 효력을 인정할 것으로 보인다. 이 경우 규제 효력 발생 후 정식 계약을 체결했더라도 매수자가 조합원 지위를 승계해 새 아파트 입주권을 받을 수 있게 된다.

김규철 국토부 주택토지실장은 12일 기자간담회를 열고 “규제지역 지정 전에 토지거래허가 신청을 하고 계약이 완료되지 않은 상황에서 여러 불이익을 받는 부분에 대해선 최대한 감안해 빠르게 결정할 예정”이라면서 “빠르면 이번주 내로 결론을 낼 것”이라고 말했다. 앞서 기존 토지거래허가구역이었던 목동·여의도 등이 10·15 대책 이후 규제지역으로 추가 지정되면서 혼란이 빚어진 상황을 바로잡겠다는 취지다.

해당 지역 재건축 아파트들의 경우 통상 가계약 역할을 하는 매매 약정서를 먼저 쓰고, 이후 지방자치단체에서 거래 허가를 받은 뒤 정식 계약을 맺어 왔다. 이런 상황에 서울 전역이 투기과열지구가 되자 거래 당사자들 간 계약 파기와 매매 무산 갈등이 불거졌다. 투기과열지구로 지정되면 재건축은 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분계획 인가 이후 조합원 지위 양도가 제한되기 때문이다.

국토부는 10·15 대책 발효 이전에 체결된 매매 약정서를 규제의 예외로 보고 계약으로 인정받을 수 있도록 도시주거환경정비법(도정법) 시행령을 개정하는 방식으로 피해자들을 구제할 가능성이 높은 것으로 알려졌다.

국토부는 10·15 대책의 규제지역 지정을 둘러싼 논란과 관련해선 “전혀 위법하지 않고 적법하다”고 강조했다. 규제지역 지정 논란의 핵심은 정부가 지정 근거로 활용한 ‘직전 3개월 통계’의 적용 시점이다.

주택법 시행령에 따르면 조정대상지역의 최우선 지정 요건은 ‘직전 3개월 주택가격 상승률이 해당 시도의 소비자물가 상승률의 1.3배를 초과한 경우’여야 한다. 투기과열지구 지정의 정량적 기준은 법상 ‘해당 지역의 주택가격 상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역’으로만 정하고 있는데, 국토부는 통상 ‘물가 상승률의 1.5배’를 지정 기준으로 삼고 있다.

문제는 정부가 7∼9월이 아닌 6∼8월 통계를 근거로 규제지역을 지정했다는 점이다. 이에 국토부가 의도적으로 6∼8월 통계를 써서 집값이 덜 오른 곳까지 규제지역으로 지정했다는 논란이 야권을 중심으로 제기됐다. 김 실장은 “공표 전 통계(9월)를 활용할 수 없다는 명백한 규정이 있으니 가장 가까운 통계를 본 것”이라며 “(10·15 대책 발표를) 더 미루면 감당할 수 없는 상황이 오고, 늦은 대책은 아무 효력을 발휘할 수 없다고 판단했다”고 설명했다.

서울 전역을 동일하게 ‘삼중 규제’로 틀어막은 10·15 대책이 오히려 집값 양극화를 심화시킨다는 지적도 나온다. KB부동산 월간 주택가격 동향 시계열 자료에 따르면, 10월 서울 5분위(상위 20%) 아파트 평균 가격은 33억4409만원으로 집계됐다. 해당 아파트들의 평균 가격은 지난 5월 30억원을 처음으로 돌파한 뒤 상승세를 이어가면서 5개월 만에 3억원 이상 올랐다. 하위 20%인 1분위 평균 아파트 가격은 4억9536만원으로 나타났다. 한때 5억원을 넘었던 저가 아파트 평균 가격은 2022년 하반기부터 하락하기 시작해 지난해 1월 4억9913만원을 기록하며 5억원 아래로 떨어진 뒤 22개월째 4억원대에 머물고 있다.

서울 아파트 5분위 배율(상위 20%를 하위 20%로 나눈 값)은 6.8로, 관련 통계 작성 이후 최고치를 기록했다. 이는 저가 아파트 7채를 팔아야 고가 아파트 한 채를 살 수 있다는 의미다. 과거 정부부터 이어진 다주택자 규제와 현 정부의 대출 규제가 ‘똘똘한 한 채’ 수요를 높이면서 나타난 현상으로 해석된다.

유지혜 기자 keep@segye.com 기자페이지 바로가기

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