“지금 집 사면 손해?” 서울 아파트 거래 32% 급감…‘5월 9일’ 앞두고 얼어붙은 현장

계약서에 도장을 찍으려던 손길이 멈춥니다. 중개업소 책상 위엔 인감도장 대신 계산기 두드리는 소리만 가득하네요. 서울 아파트 시장이 다시 ‘시베리아’로 변했습니다. 매수자들은 4~5월 유예 종료 직전 터져 나올 ‘초급매’를 기다리며 지갑을 닫았습니다.

매도자들은 세금 계산기를 두드리며 매물 출회 시점을 저울질하고 있습니다. 최근 무엇이든 가성비를 따지듯, 이제 독자들은 수억원의 세금과 집값 하락분 사이에서 피 말리는 수 싸움을 벌이는 중입니다.

◆‘세금 시계’가 멈춰 세운 거래량

12일 부동산 플랫폼 직방에 따르면 올해 1월 서울 아파트 거래량은 3228건으로, 지난해 12월(4733건) 대비 32% 급감했다. 같은 기간 경기도와 인천의 감소 폭이 4% 안팎에 그친 것과 비교하면 서울의 하강 곡선은 유독 가파르다.

서울부동산정보광장 집계로 봐도 3000건 초반은 지난해 하반기 반등 흐름 이전 수준으로 되돌아간 수치다.

이러한 현상은 ‘세금 시계’가 거래를 멈춰 세웠음을 의미한다. 현행 제도상 다주택자는 기본세율에 2주택 20%포인트, 3주택 이상 30%포인트가 중과된다.

유예가 끝나는 5월 9일 이후 세 부담이 수억원씩 뛸 수 있다는 공포가 매도 결정을 압박하고 있다. 독자들의 지갑을 지키기 위한 최후의 매물 출회는 결국 4월에 몰릴 것이라는 전망이 지배적이다.

◆15억원이라는 보이지 않는 ‘경계선’

매물은 일부 상급지를 중심으로 늘고 있다. 아파트 실거래 정보 플랫폼 아실에 따르면 최근 한 달 사이 송파·성동 등 주요 지역 매물이 두 자릿수 증가율을 보였다. 하지만 늘어난 매물 상당수가 15억원을 웃도는 고가 물건이라는 점이 문제다.

실제 국토교통부 실거래가 공개시스템을 보면, 최근 서울 거래의 80% 이상이 15억원 이하 구간에 몰려 있다.

이는 대출 규제선(DSR 등)이 시장의 ‘보이지 않는 경계선’으로 작동하고 있음을 뜻한다. 상급지로 갈아타려는 실수요자들에게 15억원은 넘기 힘든 벽이다. 결국 내가 가진 집이 15억원 이하인지, 혹은 그 이상인지에 따라 이번 5월의 파급력은 전혀 다르게 다가올 수밖에 없다.

◆4월 말 ‘초급매’ 대기 타는 시장

전문가들은 지금의 고요함이 폭풍 전야와 같다고 입을 모은다. 양도세 중과 유예 종료가 가시화되면서 매도자는 세 부담을, 매수자는 추가 가격 조정을 기대하며 동시에 관망에 들어간 상황이기 때문. 4월 말로 갈수록 가격을 한 번 더 낮춘 초급매가 등장할 가능성도 있다.

결국 지금 집을 사야 할지 말아야 할지 고민하는 독자라면, 4월 말의 매물 궤적을 끝까지 추적해야 한다.

2월 이사철을 맞아 거래가 일시적으로 꿈틀댈 순 있지만, 본격적인 시장의 방향타는 5월 9일 직전의 ‘가격 파괴’ 매물들이 결정할 것이기 때문이다. 당신의 자산 가치를 결정할 시계는 이미 5월 9일을 향해 빠르게 달리고 있다.

김현주 기자 hjk@segye.com 기자페이지 바로가기

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