무주택자, 세입자 낀 다주택자 매물 구입 땐 실거주 의무 최장 2년 유예

다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 기한(5월9일) 이후 지역별로 4~6개월 여유기간이 주어지는 가운데 혜택을 받으려면 반드시 5월9일 이전 ‘매매계약’을 완료해야 한다. 가계약이나 사전거래약정은 인정되지 않는다. 무주택자가 오는 5월9일 이전에 서울 강남 3구 등 세입자가 있는 다주택자 소유 주택을 사는 경우 실거주 의무가 최장 2년 유예된다.

재정경제부, 국토교통부, 금융위원회 등은 이런 내용의 ‘다주택자에 대한 양도세 중과 유예 종료 및 보완방안’을 마련했다고 12일 밝혔다. 구윤철 부총리 겸 재경부 장관이 그간 국무회의에서 밝힌 대로 다주택자 양도세 중과 유예 조치는 5월9일 예정대로 종료된다. 2022년 5월부터 매년 유예돼 왔던 다주택자 양도세 중과 제도가 4년 만에 부활하는 것이다. 다주택자 양도세 중과는 조정대상지역 주택을 양도할 때 기본세율(6∼45%)에 1세대 2주택자는 20%포인트, 3주택 이상자는 30%포인트 가산하는 것이다.

정부는 다만 국민 불편을 최소화하기 위한 보완방안도 확정했다. 강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산구 등 기존 조정대상지역은 5월9일 이전에 매매계약을 완료하고, 4개월 내에 잔금·등기를 마쳐 양도하면 양도세가 중과되지 않는다. 토지거래허가일로부터 4개월 이내에 해당 주택에 입주해야 한다. 가계약, 토지거래허가 전 사전거래약정은 ‘계약’에 해당하지 않고, 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류로 확인돼야 매매계약으로 인정된다.

지난해 10·15 부동산대책으로 신규 지정된 조정대상지역(서울 21곳, 경기 12곳)은 2개월의 여유기간이 추가로 부여된다. 즉 매수자는 5월9일 이전 매매계약 후 6개월 내에 양도하고, 토지거래허가일로부터 6개월 내 해당 주택에 입주해야 한다. 이 지역은 토허구역상 4개월 내 실입주 조건이 적용되지 않는 셈이다.

세입자가 낀 매물을 갖고 있는 다주택자의 매도를 원활하게 하기 위해 주택 매수자(무주택자)의 실거주 의무 정부 발표일 현재 체결된 임대차계약상 최초 계약 종료일까지 유예된다. 다만, 늦어도 2028년 2월11일까지 실거주를 위해 입주해야 한다. 주택담보대출을 받은 이들을 위한 보완방안도 마련됐다. 지금까지는 주담대 실행 시 수도권·규제지역에서는 ‘대출 실행일로부터 6개월 내’ 전입의무가 부과됐는데, 앞으로는 ‘대출 실행일로부터 6개월’ 또는 ‘임대차계약 종료일로부터 1개월’ 중 더 늦은 시점까지 늦춰주기로 했다.

실거주 의무와 주담대 전입신고 기한 유예는 다주택자가 보유한 조정대상지역 주택을 무주택자에게 매도하는 경우에만 한정해 운영된다. 매도인이 1주택자인 경우 적용되지 않는다. 실거주 의무 유예 확인을 위해 임대차 계약·전세 계약서 제출이 필요하며, 개인정보 동의서도 내야 한다. 무주택자 여부는 허가 신청서, 전입신고 의무 유예는 대출 신청일 기준으로 판단한다.

다만, 신규 조정대상지역에서 임차 기간이 6개월 미만인 다주택자의 주택을 매수하는 경우, 매수자는 무주택자로 제한되지 않는다. 

현재 전세대출을 받고 있는 무주택자가 매수할 때 생기는 어려움을 덜기 위한 조치도 마련됐다. 지금까지는 전세대출 보유자가 투기·투기과열지역 내 시가 3억원 초과 아파트를 취득하면 해당 아파트에 대한 소유권 이전 등기완료일에 대출이 회수됐다. 하지만 취득한 아파트에 세입자가 거주하고 있고, 임대차계약 잔여기간이 남은 경우 해당 잔여기간까지 아파트 취득자의 전세대출 회수가 유예된다.

정부는 임대주택사업자로 등록됐던 이들을 대상으로 적용되는 ‘다주택자 양도세 중과 제외’ 혜택도 축소시킬 방침이다. 임대주택사업자가 가진 매물이 추가로 시장에 나올 수 있도록 하겠다는 취지다. 조만희 재경부 세제실장은 “등록임대 의무임대 기간이 지나서도 양도세 중과에서 배제되고 있는데 무제한 계속 배제하는 건 바람직하지 않다”며 “일정 기간 지난 것에는 일반 주택과 동일한 시효로 해야한다는 방향이 바람직하다”고 말했다. 그는 이어 “제도적으로 구체적으로 어떻게 기간을 정할지 세부적으로 검토하고 있다”고 덧붙였다.

세종=이희경 기자 hjhk38@segye.com 기자페이지 바로가기

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